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    2023
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La garantie de parfait achèvement : c’est quoi ?

La garantie de parfait achèvement : c’est quoi ?

Vous avez fait construire une maison et vous vous demandez quelles sont les garanties dont vous bénéficiez en cas de malfaçon ? Vous êtes entrepreneur et souhaitez savoir quelles sont vos obligations vis-à-vis du maître de l’ouvrage une fois la date de réception des travaux passée ? La garantie de parfait achèvement fait partie des garanties qui permettent de protéger le maître de l’ouvrage même après la fin du chantier. Que couvre la garantie de parfait achèvement ? Comment la mettre en œuvre ? Quelles sont les obligations du constructeur de l’ouvrage et des différents entrepreneurs ? Essayons de comprendre.

 

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

 

Une garantie de parfait achèvement, c'est quoi ?

Le maître de l’ouvrage est bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement, qui couvre les désordres apparents lors de la livraison de l’ouvrage ou apparus dans l’année qui suit cette réception.

 

La garantie de parfait achèvement est une garantie légale définie à l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil.

Lorsque la réception des travaux a été faite, le propriétaire peut encore faire jouer des garanties afin de mettre en cause le constructeur de l’ouvrage. La garantie de parfait achèvement fait partie de ces garanties, au même titre que la garantie décennale et la garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale). Elle permet de contraindre le constructeur de l’ouvrage à réaliser les travaux nécessaires qui assurent le parfait achèvement de l’ouvrage.

Le constructeur de l’ouvrage peut aussi bien être un architecte qu’un technicien, un prestataire ou n’importe quelle mandataire ou personne qui vend un ouvrage après l’avoir construit ou fait construire.

 

Garantie de parfait achèvement : à quoi sert-elle ?

 

Une fois que le chantier est terminé et que les travaux sont réceptionnés, l’entrepreneur est tenu de réparer les désordres et les malfaçons qui :

  • ont été listés lors de la rédaction du procès-verbal de réception des travaux ;
  • sont apparus au cours de l’année qui suit la réception.

 

Qui bénéficie de la garantie de parfait achèvement ?

 

Seul le maître de l’ouvrage bénéficie de la GPA.

En cas de cession de l’ouvrage, la garantie est cédée avec le bien.

 

Quels types de dommages sont concernés ?

 

Entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement les dommages, les défauts et les malfaçons, quelles que soient :

  • leur gravité ;
  • leur nature (non-façon, vice de construction, défaut de conformité) ;
  • leur origine ;
  • leur caractère apparent ou caché.

Ces dommages et malfaçons peuvent ainsi concerner :

  • le gros œuvre : l’isolation (défaut d’isolation phonique, par exemple), les murs porteurs ;
  • le second œuvre : les revêtements, les canalisations, le fenêtres ou les portes sont par exemple couverts par la garantie de parfait achèvement ;
  • les équipements : les interrupteurs, les éléments de cuisine, les éléments de salle de bain.

Sont en revanche exclus de la GPA :

  • tous les dommages, défauts et malfaçons qui seraient dus à un mauvais entretien de la part du maître de l’ouvrage ;
  • les défauts apparents qui n’auraient pas été signalés lors de la visite de réception des travaux. Une réception de travaux sans réserve purge en effet l’ouvrage de l’ensemble de ses désordres apparents.

 

Quelle est la durée de validité de la GPA ?

 

Le point de départ de la validité de la garantie de parfait achèvement est la date de réception des travaux.

La GPA (garantie de parfait achèvement) a une durée de validité d’un an.

La réalisation des travaux de reprise mettent fin à la garantie de parfait achèvement. Ces derniers peuvent néanmoins commencer et se poursuivre au-delà du délai annal, tant que la dénonciation des désordres a bien été faite dans le délai d’un an.

 

Comment faire jouer sa garantie de parfait achèvement ?

 

Le maître de l’ouvrage doit faire figurer dans le procès-verbal de réception tous les désordres apparents qu’il a remarqué. Cette inscription invite d’office le constructeur de l’ouvrage à procéder aux réparations prévues dans le procès-verbal de réception des travaux.

Lorsque les vices sont apparus après la réception des travaux, le maître de l’ouvrage doit en informer l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception, et le mettre en demeure d’effectuer les travaux qui s’imposent. La demande doit impérativement être effectuée dans l’année qui suit la date de réception des travaux. Le délai d’exécution des travaux est en revanche librement fixé par les parties, en fonction des disponibilités de chacun. Le début ou la fin des travaux de reprise peuvent tout à fait dépasser le délai annal.

Si les désordres concernent plusieurs entrepreneurs, chacun devra être mis en demeure par LRAC.

Le constructeur de l’ouvrage peut dégager sa responsabilité s’il parvient à prouver que la cause du dommage est étrangère aux actions qu’il a réalisées.

 

Quelles sont les obligations de l’entrepreneur en matière de GPA ?

Le constructeur de l’ouvrage est tenu d’intervenir. En cas de non intervention, le maître de l’ouvrage dispose de deux voies pour obtenir gain de cause.

Une obligation d’intervention

La garantie de parfait achèvement étant une garantie légale, l’entrepreneur a l’obligation d’effectuer les travaux de reprise. Il ne peut s’y soustraire en insérant une clause spécifique dans le contrat. Le cas échéant, celle-ci serait réputée non-écrite.

Si le désordre dénoncé dans le procès verbal de réception des travaux ou dans le délai d’un an concerne plusieurs entrepreneurs, chacun sera tenu de procéder aux travaux qui portent sur la partie de l’ouvrage sur laquelle ils sont intervenus.

La constatation de la bonne exécution des travaux est faite d’un commun accord. En cas de désaccord, la constatation sera alors faite judiciairement.

 

En cas de non intervention

Si l’entrepreneur n’intervient pas ou si les réparations ne sont pas effectuées dans les délais prévus, le maître de l’ouvrage peut demander une médiation.

Si la médiation se révèle inefficace, le maître de l’ouvrage peut procéder à la saisine du tribunal judiciaire, à condition d’engager l’action dans l’année qui suit la réception des travaux. Une action engagée après le délai d’un an est considérée comme irrecevable. Toutefois, en cas d’assignation en justice ou de reconnaissance par le constructeur de l’ouvrage de sa responsabilité, un nouveau délai d’un an court alors.

La procédure peut permettre au maître de l’ouvrage, s’il a gain de cause, de :

  • percevoir des indemnités de retard ;
  • obtenir l’autorisation de confier la réalisation des travaux à une autre entreprise ;
  • obtenir le remboursement des travaux confiés à cette autre entreprise.

 

Garantie de parfait achèvement et vente en VEFA

 

La garantie de parfait achèvement existe-t-elle en cas dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement ?

Le vendeur d’immeuble à construire n’est pas concerné par la GPA. Il n’est en effet pas considéré comme constructeur de l’ouvrage.

Le vendeur de l’immeuble est toutefois créancier de la garantie de parfait achèvement vis-à-vis du constructeur de l’ouvrage.

Dans le cadre d’une VEFA, le maître de l’ouvrage bénéficie d’une garantie des vices et défauts de conformité apparents. Le vendeur de l’immeuble est débiteur de cette garantie. Tous les défauts et vices de conformité apparents lors de la livraison ou bien apparus dans le mois qui suit cette dernière sont couverts par cette garantie.

En cas de désordres, le maître de l’ouvrage peut ainsi se retourner contre le vendeur de l’immeuble, qui lui-même se retournera contre le constructeur au nom de la garantie de parfait achèvement.

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