- Par pro btp
- Dans Devenir Artisan
Achat d’un local commercial : les critères importants pour bien choisir
Lorsque vous débutez votre activité et même lorsque vous êtes installé depuis plusieurs années, vous devez vous poser la question du local professionnel. Devez-vous sauter le pas et passer à l’achat ? Comment choisir le local commercial ? Quels sont les critères à privilégier ? Quel emplacement ? Avez-vous besoin d’une zone de stockage ? Quelles sont les normes de sécurité ? L’achat est-il plus intéressant que la location ? Prenez le temps de bien réfléchir à chaque paramètre, car le choix de votre local commercial est déterminant pour votre activité. Explications.
Quelles sont les différences entre un local professionnel, un local commercial et un local mixte ?
Bien que les termes soient parfois utilisés de façon indifférenciée, il est important de ne pas confondre les trois réalités juridiques que sont :
- le local professionnel : Si votre activité est répertoriée dans la catégorie des BNC, alors le local en question sera un local professionnel ;
- le local commercial : Si votre activité appartient à la catégorie des activités commerciales, artisanales ou industrielles, alors, il s’agit d’un local commercial ;
- le local mixte : Le local sert alors à la fois d’habitation et de local professionnel. Il ne peut s’agir d’un local abritant une activité commerciale.
En tant qu’artisan du bâtiment, il sera par conséquent question de l’achat d’un local commercial.
Pourquoi décider d’acheter un local commercial ?
Vous êtes artisan du bâtiment et vous souhaitez acquérir un local commercial ? Le local vous sert de bureau, d’entrepôt et éventuellement d’atelier.
Lorsque vous sentez que votre activité fonctionne bien, que vous êtes installé depuis quelques années et que vous ne percevez pas pour le moment de risque de déclin, l’achat d’un local commercial est une façon de vous stabiliser et d’investir.
Achat ou location de local commercial : quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat d’un local ?
Acheter un local commercial lorsque l’on est artisan du bâtiment a des avantages et des inconvénients.
Les avantages de l’achat d’un local commercial
Acheter votre local est intéressant à plusieurs niveaux :
- la stabilité : Une fois installé dans votre local, vous n’avez aucune raison de déménager, sauf si vous le décidez. Vous disposez ainsi d’un lieu fixe, dans lequel vous pouvez vous sentir chez vous. La stabilité est importante aux yeux des clients. Le fait de déménager votre local peut parfois dérouter certains clients qui peuvent penser que vous n’exercez plus votre activité ;
- l’investissement immobilier : Vous vous constituez un patrimoine immobilier ;
- la possibilité d’avantages fiscaux : Vous pourrez retirer le montant des intérêts d’emprunt et des frais d’amortissement de votre montant imposable ;
- la liberté : Vous pouvez réaliser les travaux que vous souhaitez, sans avoir besoin de demander l’autorisation à votre propriétaire. Chaque modification apportée à votre bien est une plus-value pour votre bien.
Les inconvénients de l’achat d’un local commercial
Le principal inconvénient d’une opération d’achat de bien immobilier est le coût. Il s’agit d’un engagement financier sur le long terme. Vous devez trouver une banque qui accepte de vous suivre dans ce projet. En achetant un bien, vous entamez par ailleurs considérablement vos marges. Dans la plupart des cas, l’entrepreneur préfère ainsi ménager sa trésorerie et payer un loyer tous les mois. Votre trésorerie peut permettre d’investir dans l’achat de matériel, dans du marketing ou de la communication.
Si vous débutez votre activité, il peut être plus sage d’attendre quelques années avant d’investir. En effet, vous ignorez encore dans quelle mesure votre activité est amenée à se développer. Si son développement est important, vous pouvez être contraint de déménager pour viser un local plus grand. Le déménagement est moins contraignant dans le cadre d’une location.
Local commercial : comment le choisir ?
La surface du bien ainsi que sa localisation sont deux éléments essentiels dans votre choix de local commercial.
Avant de faire le grand saut, il s’agit de prendre le temps de réfléchir aux critères que vous jugez essentiels :
- l’emplacement géographique : Si vous êtes amené à recevoir votre client dans ce local, il est important qu’il soit facile d’accès. Pour votre confort quotidien, il est également intéressant de vous tourner vers un local qui soit situé à proximité de votre domicile. Avez-vous besoin que votre local soit proche d’un axe routier ? Plutôt à la campagne ou en ville ? Avez-vous besoin d’un parking ? ;
- l’environnement concurrentiel : Est-il pertinent de venir s’implanter juste à côté d’un autre peintre en bâtiment ? ;
- la synergie avec les autres locaux commerciaux : Il peut être intéressant de vous installer dans une zone dans laquelle d’autres artisans du bâtiment sont également implantés. De cette façon, un particulier ou une entreprise qui recherchent des artisans de différents corps de métier se tourneront plus facilement vers vous après être allés rencontrer les autres ;
- la surface : Quelle est la superficie idéale ? ;
- le nombre de pièces : Recherchez-vous un bien avec plusieurs pièces ? Vous faut-il un entrepôt, une remise, un bureau, une salle d’attente ? ;
- les normes : Vérifiez que le bien est aux normes ;
- l’état du bien : Exigez-vous un bien neuf, récent, ou acceptez-vous de le rénover ?
- le prix : Quelle est votre capacité d’emprunt ?
Plus vous aurez une idée précise des critères et plus vous gagnerez du temps dans votre recherche. Les paramètres de choix permettent de filtrer les résultats, de faire le tri dans le nombre de biens proposés.
Une fois vos critères listés, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière ou naviguer sur les sites web spécialisés.
Comment procéder à l’achat de votre local commercial ?
Une personne morale comme une personne physique peuvent acheter un local commercial.
Vous devez déterminer qui achète le bien :
- l’entreprise : Le local devient alors un fonds de commerce de l’entreprise. L’entreprise devient propriétaire. Le bien permet d’augmenter la valeur de l’entreprise. Cette dernière devra toutefois s’acquitter des frais de notaire ;
- vous-même, en votre nom propre : Cette technique est intéressante si le bien a une faible valeur et/ou si vous faites un léger bénéfice sur plusieurs années. Si vos revenus sont inférieurs à 15 000 euros, vous pourrez profiter d’un abattement fiscal de 30 %. Le principal inconvénient est la saisie de votre patrimoine personnel en cas de dettes. Par ailleurs, les amortissements immobiliers et les actes notariés deviennent imposables ;
- une SCI : Il s’agit d’une société civile immobilière. Chaque membre de la SCI possède des parts sociales. Grâce à cette méthode, vous pouvez partager votre patrimoine, et notamment distribuer un héritage. La SCI permet également de céder votre activité, tout en conservant les revenus fonciers et les biens. Le principal inconvénient réside dans l’imposition sur la plus-value, qui peut toutefois être évitée si vous êtes soumis à l’IS.
Lorsque le prix d’acquisition est fixé avec le vendeur, un compromis de vente est signé par les deux parties. L’acquisition de l’immeuble ne sera valide qu’après la signature de l’acte définitif de vente devant notaire. Entre le compromis et l’acte définitif, diverses démarches administratives doivent être réalisées par le notaire. C’est également durant cette période que votre banque doit valider votre dossier d’emprunt.
Quels sont les frais complémentaires à prévoir pour l’achat d’un local commercial ?
L’achat d’un local commercial est une opération qui génère des frais annexes, à ajouter au prix du bien :
- les frais de notaire : Il s’agit des droits d’enregistrement et des frais de rédaction de l’acte ;
- les frais d’agence : Il s’agit de la commission perçue par le professionnel mandaté pour vendre le bien immobilier ;
- l’assurance du bien : Le bien doit être assuré ;
- les impôts fonciers : Vous devrez vous acquitter de la taxe foncière ;
- les travaux de remise en l’état du bien : Si le bien n’est pas de toute première fraîcheur, vous aurez probablement quelques travaux à prévoir.
